Realizacja inwestycji deweloperskiej to proces złożony, wieloetapowy i wymagający precyzyjnego planowania. Oprócz pozyskania odpowiedniego finansowania, kluczowe jest spełnienie szeregu warunków, które mogą przesądzić o sukcesie lub niepowodzeniu całego przedsięwzięcia.
Warunki udanej inwestycji deweloperskiej to ściśle określone zalecenia, których wdrożenie nie jest opcją. To konieczność.
W tym artykule przedstawię najważniejsze elementy, które – z punktu widzenia zarówno banku, jak i samego inwestora – stanowią fundament solidnej, bezpiecznej i efektywnej realizacji inwestycji budowlanej.
Komplet pozwoleń jeszcze przed uruchomieniem kredytu
Z pozoru wydaje się to oczywiste, a jednak w praktyce wielu inwestorów próbuje rozpocząć projekt bez pełnej dokumentacji formalno-prawnej. Tymczasem bank uruchomi środki dopiero po uzyskaniu wszystkich niezbędnych pozwoleń, w tym dotyczących ochrony środowiska czy decyzji o warunkach zabudowy.
Niepełna dokumentacja oznacza ryzyko wstrzymania wypłat, opóźnień i niepotrzebnych kosztów.
Dlatego też każda inwestycja powinna być przygotowana kompleksowo, jeszcze zanim złożysz wniosek kredytowy. Tylko wtedy masz szansę na sprawne i terminowe rozpoczęcie budowy, bez zbędnych przestojów.
Doświadczony generalny wykonawca – to pierwszy kluczowy warunek udanej inwestycji deweloperskiej
Wybór generalnego wykonawcy to decyzja, która wpływa na cały przebieg inwestycji – od pierwszego wbicia łopaty w ziemię, aż po oddanie ostatniego lokalu do użytkowania. Wbrew pozorom nie chodzi wyłącznie o znalezienie firmy, która fizycznie postawi budynek. Chodzi o partnera, który będzie współodpowiedzialny za sukces Twojego projektu.
Dobry wykonawca to ten, który rozumie nie tylko budowę, ale i cel biznesowy inwestycji.
Dlatego warto kierować się nie tylko ceną, ale przede wszystkim:
doświadczeniem w podobnych realizacjach – najlepiej, jeśli wykonawca ma na koncie inwestycje o podobnej skali i technologii,
strukturą organizacyjną – ważne, aby firma dysponowała nie tylko ekipą budowlaną, ale też inżynierami, kierownikami i zapleczem technicznym,
elastycznością i współpracą z inwestorem – istotna jest umiejętność dopasowania się do harmonogramu, reagowania na zmiany i wspólne rozwiązywanie problemów,
zdolnościami do raportowania i dokumentowania postępów – banki oczekują jasnych dowodów realizacji kolejnych etapów. Doświadczony wykonawca rozumie, jak ważna jest ta część procesu.
Współpraca z niewłaściwym wykonawcą to ryzyko przekroczenia budżetu, nieprzewidzianych opóźnień, a nawet konieczność zmiany firmy w trakcie realizacji inwestycji. Dlatego rekomenduję przeprowadzenie dokładnej weryfikacji, zebranie referencji i dokładne określenie zasad współpracy w umowie.
Przy mniejszych inwestycjach możesz tez budować systemem gospodarczym, co ma oczywiście swoje plusy i minusy.
Niezależny ekspert techniczny – czyli inspektor inwestorski
W większych projektach niezbędna jest obecność niezależnego eksperta budowlanego, który będzie nadzorował inwestycję z ramienia inwestora. Jego rolą jest:
bieżąca kontrola zgodności realizacji z projektem i harmonogramem,
zatwierdzanie protokołów odbioru kolejnych etapów,
kontakt z bankiem podczas inspekcji technicznych.
Dobrze wybrany inspektor budowlany to Twoje oczy i uszy na placu budowy – osoba, która chroni Twój interes i dba o zachowanie jakości oraz terminowości.
Może Cię również zainteresować: Spółka celowa w projekcie deweloperskim
Spółka Celowa (SPV) w Projektach Budowlanych
Jak ograniczyć ryzyko i przygotować się na finansowanie?
Praktyczny eBook w formacie PDF → Kup tutaj
Skuteczna strategia sprzedaży to drug i kluczowy warunek inwestycji deweloperskiej
Realizacja inwestycji nie kończy się na budowie – równie istotnym etapem jest sprzedaż mieszkań lub lokali użytkowych, która przekłada się bezpośrednio na rentowność całego przedsięwzięcia. Niestety, wielu inwestorów zbyt późno myśli o sprzedaży, zakładając, że „lokale same się sprzedadzą”.
Tymczasem strategia sprzedaży powinna być zaplanowana z wyprzedzeniem – najlepiej równolegle z przygotowaniem projektu.
Dlaczego to takie ważne? Bo skuteczna sprzedaż:
pozwala na szybszy zwrot kapitału i spłatę kredytu,
może być warunkiem uruchomienia kolejnych transz finansowania (np. przy 10–20% przedsprzedaży),
redukuje ryzyko „zamrożenia” gotowych lokali na rynku,
poprawia wskaźniki finansowe projektu i zwiększa wiarygodność inwestora w oczach banku.
Nawet najlepiej zrealizowana inwestycja może się nie powieść, jeśli nie zadbasz o odpowiednią sprzedaż. Konieczna jest strategia sprzedaży dopasowana do grupy docelowej, obecność w kanałach online i offline i dobry marketing oraz doświadczenie w prowadzeniu sprzedaży inwestycji.
Przy większych projektach niezbędne będzie wsparcie profesjonalnej firmy sprzedażowej. Jej wynagrodzenie powinno zostać ujęte w budżecie inwestycji.
Dołącz do mojej Społeczności Premium, gdzie znajdziesz osoby które myślą tak jak Ty. Dostęp do kapitału, Inwestorów, Ekspertów przez cały czas!
Wkład własny – udokumentowany i realny
Większość banków wymaga, by inwestor wniósł wkład własny na poziomie 25–30% wartości inwestycji netto. Co ważne, ten wkład musi być jasno określony, udokumentowany i dostępny – np. jako:
środki pieniężne na koncie inwestora,
działka wniesiona aportem do spółki celowej,
dokumentacja projektowa i poniesione już koszty.
Bank nie uruchomi środków z kredytu, dopóki inwestor nie wniesie swojego udziału.
To zasada, która chroni interesy obu stron i ogranicza ryzyko banku.
Finansowanie na całość inwestycji – nie tylko „na start”
Wielu inwestorów skupia się tylko na tym, by „uruchomić projekt”. To duży błąd. W praktyce kluczowe jest, by zapewnić sobie możliwość sfinansowania całości inwestycji, nawet w przypadku wolniejszej przedsprzedaży.
Załóżmy, że bank przyzna Ci kredyt w wysokości 15 mln zł. W początkowej fazie inwestycji możesz wykorzystać tylko 5 mln – bo szybka sprzedaż lokali zapewnia środki na dalsze etapy. Ale co, jeśli sprzedaż zwolni? Wtedy musisz mieć możliwość uruchomienia kolejnych transz.
Zabezpieczenie finansowania na pełną kwotę inwestycji to jeden z warunków bezpieczeństwa projektu.
Kontrola wypłat i przejrzystość finansowa
Bank wypłaca kolejne transze kredytu tylko wtedy, gdy:
inwestor udokumentuje wykonanie poprzedniego etapu (np. fakturą i protokołem odbioru),
został spełniony warunek wniesienia wkładu własnego,
tempo przedsprzedaży i postęp prac są zgodne z założeniami.
Harmonogram inwestycji musi być dokładny, realistyczny i aktualizowany na bieżąco.
Co więcej, kredytobiorca nie może swobodnie zaciągać innych zobowiązań – potrzebna jest zgoda banku. Celem takich ograniczeń jest ochrona projektu przed niekontrolowanym zadłużeniem.
Karencja w spłacie kredytu i wskaźniki kontrolne
Banki zazwyczaj umożliwiają karencję w spłacie kapitału – co oznacza, że inwestor przez pierwsze miesiące spłaca jedynie odsetki. Jest to korzystne, ponieważ w tym okresie najczęściej trwa budowa i nie ma jeszcze wpływów ze sprzedaży mieszkań.
Karencja jest jednak ściśle powiązana z harmonogramem inwestycji i wskaźnikami kontrolnymi, np. poziomem przedsprzedaży, terminowością zakończenia etapów, poziomem kosztów.
Jeśli założone wskaźniki nie są realizowane, bank może zmienić warunki kredytu – a w skrajnych przypadkach wycofać się z finansowania.
Wstrzymanie wypłaty zysku do czasu spłaty kredytu
Bank oczekuje, że zysk z inwestycji nie będzie wypłacany w trakcie jej trwania. To standardowa praktyka, która zmniejsza ryzyko i wzmacnia płynność finansową spółki realizującej projekt. Można również zastosować tzw. podporządkowanie pożyczki – właściciel deklaruje, że jego prywatna pożyczka nie zostanie spłacona, dopóki nie zostanie spłacony kredyt bankowy.
Podsumowanie
Udana inwestycja deweloperska to nie kwestia szczęścia, lecz solidnego przygotowania. Warunki, które opisałem powyżej, powinny stać się dla Ciebie punktem odniesienia i checklistą przy każdym kolejnym projekcie.
Pamiętaj – bank patrzy na Twój projekt przez pryzmat ryzyka i zabezpieczeń. Im więcej warunków spełnisz zawczasu, tym lepszą pozycję negocjacyjną zyskasz, tym szybciej otrzymasz decyzję i tym większe szanse na sukces całej inwestycji.
Na co dzień współpracuję z deweloperami. Pokazuję „jak poukładać wszystkie klocki finansowe” w konkretnych inwestycjach, aby zarobić wielokrotnie więcej w krótszym czasie.
Życzę Ci udanych realizacji Projektów!
