Masz działkę. Dla wielu inwestorów to ogromny krok i solidny fundament pod przyszły projekt deweloperski. Wartość gruntu to zazwyczaj 20–25% całej inwestycji – teoretycznie tyle, ile bank wymaga jako wkład własny. Myślisz więc: „mam działkę, resztę sfinansuję kredytem deweloperskim, więc wszystko się spina”. Niestety, w praktyce właśnie tutaj zaczynają się największe schody.
Posiadanie działki to dopiero pierwszy krok. Nie oznacza jeszcze, że jesteś gotów na cały cykl budowlany i finansowe wyzwania, które pojawią się na każdym etapie realizacji. Szczególnie, jeśli to Twoja pierwsza lub druga inwestycja.
Dlaczego 25% wkładu własnego to iluzja bezpieczeństwa?
Na papierze wszystko wygląda dobrze. Masz grunt wart 2,5 mln zł, planujesz inwestycję o wartości 10 mln zł – 25% wkładu własnego wydaje się zapewniać bezpieczny start. Tyle że kredyt deweloperski nie działa tak, jak wyobraża to sobie większość początkujących inwestorów.
Bank nie przeleje Ci 7,5 mln zł „na dzień dobry”. Środki są uruchamiane etapami, po udokumentowaniu postępu prac i potwierdzeniu poniesionych kosztów. Najpierw musisz wyłożyć własne pieniądze – dopiero później bank dorzuca swoją część.
A to oznacza jedno: działka jako wkład własny to za mało, jeśli nie masz dodatkowej gotówki.
Koszty, które pojawiają się zanim wyjdziesz z ziemi
Zanim na placu budowy pojawią się fundamenty, musisz zapłacić za:
dokumentację techniczną i projekt wykonawczy,
uzgodnienia z gestorami mediów i warunki przyłączeniowe,
opłaty administracyjne i urzędowe,
pierwsze prace przygotowawcze,
pozwolenie na budowę.
To wydatki, których nie sfinansujesz „samą działką”. A bank ich nie pokryje, dopóki nie wykażesz, że zostały zrealizowane. W praktyce oznacza to konieczność posiadania płynnych środków jeszcze przed startem inwestycji.
Dołącz do Społeczności Premium, gdzie znajdziesz osoby, które podobnie jak ty rozwijają swoje projekty. Inwestorzy, Eksperci, stały kontakt i wiele więcej!
VAT – cichy zabójca płynności
Kolejnym elementem, którego wielu inwestorów nie docenia, jest VAT. Każda faktura od wykonawcy to dodatkowe 23%. Jeśli za pierwszy etap budowy musisz zapłacić 1 mln zł netto, to na fakturach pojawi się 1,23 mln zł. VAT teoretycznie odzyskasz, ale zanim pieniądze wrócą z urzędu skarbowego, minie kilka miesięcy.
W tym czasie Twój wkład własny topnieje w błyskawicznym tempie. W efekcie okazuje się, że działka o wartości 2,5 mln zł nie wystarczy, by spokojnie przejść przez pierwsze miesiące cyklu budowlanego.
Kredyt deweloperski nie działa „na styk”
Bank wypłaca kredyt w transzach, a każda kolejna zależy od zakończenia poprzedniego etapu. Nie dostaniesz pieniędzy na zaliczki dla wykonawcy czy zakup materiałów z wyprzedzeniem. Najpierw musisz zainwestować, udokumentować wydatki i postęp prac – dopiero wtedy bank uruchamia kolejną część finansowania.
Tymczasem Ty musisz równolegle:
opłacić projektantów i wykonawców,
podpisać umowy i wypłacić zaliczki,
rozpocząć działania marketingowe i przedsprzedaż.
Bez dodatkowej gotówki ryzykujesz zatrzymanie całego procesu, a wtedy kredyt staje się niedostępny. To błędne koło, w które wpada wielu początkujących deweloperów.
Cykl budowlany nie wybacza złych kalkulacji
Od momentu wbicia pierwszej łopaty do pierwszych wpływów z przedsprzedaży może minąć nawet 6 miesięcy. Do tego czasu musisz finansować projekt samodzielnie.
Jeśli budowa postępuje szybciej niż sprzedaż (co zdarza się często), potrzebujesz gotówki, by utrzymać płynność i terminowość. Każde opóźnienie w płatnościach oznacza ryzyko zejścia wykonawcy z budowy, wstrzymania prac i zamrożenia kolejnych transz przez bank. A to prosta droga do utraty planowanej marży.
Spółka Celowa (SPV) w Projektach Budowlanych
Jak ograniczyć ryzyko i przygotować się na finansowanie?
Praktyczny eBook w formacie PDF → Kup tutaj
Marża? Tylko jeśli dowieziesz projekt do końca
Na etapie planowania wiele osób zakłada marżę 25–30%. Na papierze wygląda to świetnie, ale realny zysk pojawia się dopiero na końcu inwestycji, po sprzedaży ostatnich mieszkań i rozliczeniu kredytu.
Jeśli zabraknie Ci płynności w połowie, bank wstrzyma finansowanie, sprzedaż wyhamuje, a wykonawca odejdzie. Wtedy marża zostaje już tylko w Excelu, a rzeczywistość kończy się nerwami i dodatkowymi kosztami.
Ile naprawdę potrzebujesz?
Nie ma jednej odpowiedzi, bo wszystko zależy od:
stopnia zaawansowania dokumentacji,
struktury kosztów w pierwszych etapach,
modelu przedsprzedaży,
harmonogramu płatności dla wykonawców,
sposobu rozliczenia VAT,
terminu uruchomienia pierwszej transzy kredytu.
Jedno jest jednak pewne: 25% wkładu własnego w formie działki to za mało. Potrzebujesz dodatkowego bufora w gotówce – zwykle minimum 10–15% wartości inwestycji. To właśnie ta poduszka finansowa pozwoli Ci utrzymać tempo budowy, nawet jeśli pojawią się opóźnienia w sprzedaży lub zwrocie VAT.
Może Cię również zainteresować: Warunki udanej inwestycji deweloperskiej
Jak przygotować się do inwestycji?
Przelicz cały budżet i przepływy finansowe
Uwzględnij VAT, zaliczki, marketing, opóźnienia i rezerwę bezpieczeństwa. Nie zakładaj idealnego scenariusza.Zabezpiecz dodatkową gotówkę
Najlepiej 10–15% kosztów inwestycji. To Twoje realne zabezpieczenie płynności.Przygotuj dokumenty dla banku
Akt notarialny działki, operat szacunkowy, projekt budowlany, pozwolenie na budowę, harmonogram sprzedaży. Im lepsza dokumentacja, tym szybciej ruszy finansowanie.Zaplanuj strategię sprzedaży
Bank może wymagać przedsprzedaży 20–25% mieszkań jeszcze przed uruchomieniem pierwszej transzy kredytu. Musisz być na to gotowy.
Podsumowanie
Masz działkę? To świetny start – ale nie daj się zwieść złudzeniu, że 25% wkładu własnego wystarczy. Projekt deweloperski wymaga nie tylko gruntu, ale także gotówki, która pozwoli Ci przejść przez pierwsze etapy budowy, pokryć VAT i utrzymać płynność do czasu, aż pojawią się pierwsze wpływy z kredytu i przedsprzedaży.
Zanim ruszysz, przelicz wszystkie koszty, zabezpiecz dodatkowe finansowanie i przygotuj się na różne scenariusze. To właśnie różnica między inwestorem, który kończy projekt z zyskiem i spokojem, a tym, który musi ratować się drogim finansowaniem pomostowym i traci marżę.
Pobierz bezpłatny Arkusz Excel, który pomoże Ci sprawdzić wstępną rentowność Twojego projektu.
