Finał procesu – czas na podpisanie aktu notarialnego
Zbliżasz się do najważniejszego momentu całego procesu zakupu gruntu pod inwestycję deweloperską. Po analizie działki, podpisaniu umowy rezerwacyjnej i warunkowej, nadchodzi czas na umowę przeniesienia własności, czyli tzw. umowę przyrzeczoną. To ona formalnie czyni Cię właścicielem działki.
Choć może się wydawać, że to tylko formalność – w rzeczywistości to najważniejszy etap transakcji. Bo właśnie teraz dochodzi do realnego przejęcia gruntu i rozliczeń finansowych, które często wiążą się z ryzykiem i emocjami.
Kiedy faktycznie zostajesz właścicielem nieruchomości?
Zgodnie z polskim prawem, własność nieruchomości przechodzi na Ciebie z chwilą podpisania aktu notarialnego, niezależnie od tego, czy pieniądze zostały już zapłacone.
To może brzmieć dziwnie – ale taka jest konstrukcja przepisów. W akcie notarialnym określa się termin i sposób płatności, ale przejście własności następuje w momencie podpisania, a nie zapłaty.
Dla sprzedającego oznacza to potencjalne zagrożenie – może przez pewien czas nie mieć ani działki, ani pieniędzy. Dla Ciebie – jako kupującego – to ogromna odpowiedzialność. Trzeba zatem wiedzieć, jak tę transakcję przeprowadzić bezpiecznie i zgodnie z planem.
Pobierz bezpłatny arkusz Excel, który pomoże Ci sprawdzić wstępne założenia i rentowność Twojego projektu.
Spółka Celowa (SPV) w Projektach Budowlanych
Jak ograniczyć ryzyko i przygotować się na finansowanie?
Praktyczny eBook w formacie PDF → Kup tutaj
Jak możesz zapłacić za grunt? – 5 najczęściej stosowanych modeli płatności
W zależności od ustaleń, rodzaju finansowania i wzajemnego zaufania – masz kilka możliwości rozliczenia transakcji.
Płatność podczas podpisywania aktu
Najprostsze i najbezpieczniejsze rozwiązanie. Podczas wizyty u notariusza następuje przelew lub przekazanie gotówki (rzadziej). Notariusz odnotowuje w akcie, że strony się rozliczyły.
Wskazówka: Jeśli planujesz przelew w kancelarii – sprawdź limity dzienne, tokeny, dostępność doradcy w banku. Nawet drobna blokada może sparaliżować transakcję.
Depozyt notarialny
Kupujący przelewa środki na rachunek kancelarii notarialnej. Pieniądze trafiają do sprzedającego dopiero po spełnieniu określonych warunków (np. dostarczenie dokumentów, załatwienie formalności).
To doskonała forma zabezpieczenia, jeśli:
strony nie znają się dobrze,
sprzedający chce mieć gwarancję płatności,
pojawiają się ryzyka formalne (np. hipoteka w KW, brak zgody współwłaściciela).
Płatność kilka dni po podpisaniu aktu
Standard w przypadku kredytowania zakupu przez bank. Kupujący podpisuje akt, następnie dostarcza go do banku, który uruchamia środki (najczęściej w ciągu 3–7 dni roboczych).
Uwaga: Akt musi zawierać dokładny termin płatności i wskazanie rachunku. Bank bez tych informacji nie uruchomi środków.
Odroczona płatność (nawet o kilka lat)
Czasem sprzedający zgadza się na płatność po zakończeniu inwestycji – np. 2–3 lata od dnia podpisania aktu. Taki model jest atrakcyjny dla dewelopera, bo zwiększa płynność i nie „mrozi” kapitału.
Ale uwaga – odroczona płatność oznacza:
problem przy uzyskaniu kredytu bankowego (spółka ma zobowiązanie w bilansie),
ryzyko żądania zwrotnego przeniesienia własności przez sprzedającego,
niejasne relacje biznesowe, jeśli umowa nie precyzuje warunków spłaty.
Takie konstrukcje warto stosować tylko w oparciu o dokładnie przygotowane umowy i przy współpracy z prawnikiem.
Płatność przed podpisaniem aktu – wyjątki instytucjonalne
W przypadku zakupu działki od instytucji zaufania publicznego – np. Agencji Mienia Wojskowego czy Narodowego Banku Polskiego – wymagana jest pełna płatność z góry, zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego.
W takich przypadkach środki muszą być wcześniej zaksięgowane na rachunku instytucji. Dopiero wtedy następuje podpisanie aktu przeniesienia własności.
Zabezpieczenie sprzedającego – art. 777 §1 pkt 4 KPC
Jeśli strony umawiają się na odroczoną płatność lub płatność po podpisaniu aktu – sprzedający może poczuć się niepewnie.
Rozwiązaniem jest zapis w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji przez kupującego. Zapis ten oparty o art. 777 KPC pozwala:
szybko dochodzić roszczeń bez procesu sądowego,
prowadzić egzekucję komorniczą,
odzyskać nieruchomość lub należność pieniężną.
Ten zapis działa bardzo skutecznie. Jeśli jesteś kupującym, warto pamiętać, że działa również w drugą stronę – możesz go stosować, gdy sprzedajesz lokale swoim klientom.
Typowe błędy po stronie dewelopera – czego unikać?
Niejasne ustalenia płatnicze – brak terminów, konta lub procedury skutkuje opóźnieniami i nieporozumieniami.
Zbyt optymistyczne założenia odnośnie do banku – np. brak analizy terminu wypłaty kredytu, niekompletny wniosek, brak dokumentacji.
Pominięcie wpisu o poddaniu się egzekucji – brak zabezpieczenia dla sprzedającego może oznaczać utratę wiarygodności.
Brak pełnej analizy księgi wieczystej – zdarza się, że działka ma nieujawnione służebności, hipoteki lub inne ograniczenia.
Nieprawidłowe dane w umowie – błędy w numerze działki, księgi wieczystej, nazwie spółki lub osobach reprezentujących.
Chcesz mieć pewność, że umowa przeniesienia własności będzie zawarta poprawnie i bezpiecznie? Potrzebujesz konsultacji w sprawie płatności lub formy zabezpieczenia? Napisz do mnie – pomogę Ci przejść przez ten etap profesjonalnie i skutecznie.
Podsumowanie
Podpisanie aktu przeniesienia własności to nie tylko formalność, ale kluczowy moment w całej transakcji. To tutaj rozliczasz się finansowo, przejmujesz odpowiedzialność i zamykasz proces, który zaczął się miesiące wcześniej.
Nie warto tego etapu lekceważyć. Przygotowanie, szczegóły i dobra współpraca z notariuszem to gwarancja, że wszystko pójdzie zgodnie z planem – a Twoja inwestycja wejdzie w fazę realizacji bez opóźnień i stresu.
