Emisja obligacji Catalyst – jak deweloper może finansować inwestycje poza bankiem
W branży deweloperskiej dostęp do finansowania decyduje o tym, czy projekt ruszy w odpowiednim momencie, czy utknie w fazie planów. Gdy banki zaostrzają politykę kredytową, a marże rosną, coraz więcej firm budowlanych i deweloperskich zaczyna szukać alternatywnych źródeł kapitału. Jednym z nich jest emisja obligacji na rynku Catalyst. Jest to publiczna lub prywatna oferta dłużnych papierów wartościowych, które można wprowadzić do obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.
To rozwiązanie, które w krajach Europy Zachodniej jest standardem, w Polsce wciąż zyskuje na popularności — szczególnie wśród średnich deweloperów, którzy chcą rozwijać się szybciej, nie blokując zdolności kredytowej w banku.
Czym właściwie jest emisja obligacji?
Obligacja to papier wartościowy, w którym emitent (czyli Twoja spółka) zobowiązuje się wobec inwestorów (obligatariuszy) do zwrotu pożyczonego kapitału w określonym terminie oraz wypłaty ustalonego oprocentowania. Dla inwestorów to sposób na ulokowanie środków z przewidywalnym zyskiem, a dla Ciebie – źródło finansowania projektu bez konieczności sprzedaży udziałów czy zaciągania kredytu z zabezpieczeniami bankowymi.
Na rynku Catalyst możesz przeprowadzić emisję o wartości od kilku milionów złotych wzwyż, kierując ofertę do inwestorów indywidualnych lub instytucjonalnych. Obligacje mogą mieć oprocentowanie stałe lub zmienne, zabezpieczenie hipoteczne, poręczenie lub inny typ gwarancji – w zależności od struktury projektu i oczekiwań inwestorów.
Catalyst – rynek dla firm, które chcą pozyskać kapitał profesjonalnie
Catalyst to zorganizowany rynek instrumentów dłużnych prowadzony przez GPW i BondSpot. Obejmuje zarówno rynek regulowany, nadzorowany przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), jak i Alternatywny System Obrotu (ASO) – bardziej elastyczną platformę dla średnich i mniejszych emisji.
Dla dewelopera oznacza to, że możesz przeprowadzić emisję dostosowaną do skali projektu:
na rynku regulowanym – gdy planujesz dużą emisję powyżej 1 mln euro,
lub w ASO Catalyst, gdzie minimalna wartość emisji to 5 mln zł, a wymogi formalne są uproszczone.
W obu przypadkach zyskujesz widoczność, zaufanie inwestorów i możliwość pozyskania kapitału w sposób transparentny, zgodny z zasadami rynku publicznego.
Emisja obligacji krok po kroku – jak wygląda proces na Catalyst
Choć cały proces można przeprowadzić w zaledwie kilka miesięcy, wymaga on przygotowania i współpracy z instytucjami finansowymi. GPW opisuje go w trzech głównych etapach:
Etap I – Przygotowanie emisji
To moment, w którym podejmujesz uchwałę o emisji obligacji i określasz jej parametry: wartość, cel, okres zapadalności, sposób oprocentowania i ewentualne zabezpieczenia.
W tym etapie:
nawiązujesz współpracę z domem maklerskim (pełniącym rolę Oferującego),
przygotowujesz dokument informacyjny lub prospekt emisyjny,
przekazujesz sprawozdania finansowe do audytu,
analizujesz wpływ zadłużenia na płynność i strukturę finansową projektu.
To najdłuższy i najważniejszy etap, który decyduje o powodzeniu całej emisji.
Etap II – Formalności i rejestracja
W tym kroku składasz wnioski do Krajowego Depozytu Papierów Wartościowych (KDPW) o nadanie kodu ISIN i rejestrację emisji. Jeśli chcesz, możesz też wystąpić o autoryzację Catalyst, która zwiększa wiarygodność spółki.
Podpisujesz umowy z GPW, przekazujesz listę domów maklerskich i publikujesz informacje o ofercie – w tym cenę i przedział cenowy obligacji.
Etap III – Sprzedaż i notowanie
Zlecenia zakupu obligacji są przyjmowane przez domy maklerskie uczestniczące w konsorcjum i przekazywane do systemu giełdowego. Giełda dokonuje przydziału obligacji według ustalonego algorytmu, a rozliczenia prowadzi KDPW.
Po zakończeniu sprzedaży składasz wniosek o dopuszczenie obligacji do obrotu i ustalasz pierwszy dzień notowania. Od tego momentu Twoje obligacje mogą być sprzedawane i kupowane przez inwestorów na Catalyst.
Cały proces emisji – od uchwały do notowania – zajmuje zazwyczaj 2–3 miesiące, w zależności od jakości dokumentów i sprawności współpracy z domem maklerskim.
Spółka Celowa (SPV) w Projektach Budowlanych
Jak ograniczyć ryzyko i przygotować się na finansowanie?
Praktyczny eBook w formacie PDF → Kup tutaj
Obligacje a kredyt – co zyskujesz jako deweloper
Porównując emisję obligacji z kredytem bankowym, widać kilka kluczowych różnic:
| Emisja obligacji Catalyst | Kredyt bankowy |
|---|---|
| Wiele źródeł kapitału (inwestorzy indywidualni i instytucjonalni) | Jeden pożyczkodawca – bank |
| Elastyczne warunki spłaty – zwykle tylko odsetki w trakcie trwania emisji, kapitał na końcu | Regularne raty kapitałowo-odsetkowe od początku finansowania |
| Możliwość emisji zabezpieczonej lub niezabezpieczonej | Obowiązek ustanowienia wysokich zabezpieczeń |
| Emitent sam ustala oprocentowanie i warunki | Warunki dyktowane przez bank |
| Promocja i widoczność marki na rynku publicznym | Brak efektu wizerunkowego |
W praktyce oznacza to, że dzięki obligacjom możesz pozyskać finansowanie w sposób bardziej elastyczny, zachowując kontrolę nad projektem i bez konieczności zastawiania większości aktywów. Co więcej, emisja obligacji nie ogranicza Twojej zdolności kredytowej – więc możesz ją łączyć z kredytem bankowym, tworząc strukturę mieszaną.
Zabezpieczenie i rating – jak budować zaufanie inwestorów
Inwestorzy kupujący obligacje zwracają uwagę na zabezpieczenie emisji. Najczęściej stosowane formy to hipoteka na nieruchomości, poręczenie, zastaw lub gwarancja.
W przypadku dużych emisji warto również rozważyć uzyskanie ratingu kredytowego od niezależnej agencji, co zwiększa wiarygodność spółki i pozwala pozyskać kapitał taniej.
Nie jest to obowiązkowe, ale w praktyce rating i przejrzysta komunikacja z inwestorami potrafią obniżyć koszt odsetek o nawet 1–2 punkty procentowe, ponieważ rynek postrzega takiego emitenta jako bardziej transparentnego i stabilnego.
👉 Dołącz do Społeczności Premium, gdzie znajdziesz osoby, które podobnie jak ty rozwijają swoje projekty. Inwestorzy, Eksperci, stały kontakt i wiele więcej!
Koszty i opłaty związane z emisją obligacji
Wprowadzenie obligacji na Catalyst wiąże się z określonymi kosztami organizacyjnymi i formalnymi. Wśród nich są:
opłata jednorazowa za wprowadzenie emisji i roczna opłata za notowanie (dla GPW),
opłaty KDPW za rejestrację, obsługę odsetek i wykup,
wynagrodzenie dla domu maklerskiego, audytora i doradców prawnych.
Koszt całkowity zależy od wielkości emisji, ale w przypadku projektów deweloperskich o wartości kilku–kilkunastu milionów złotych zazwyczaj mieści się w przedziale 1,5–3% wartości emisji. Przy dobrze przygotowanym planie finansowym jest to koszt, który w wielu przypadkach okazuje się niższy niż koszt kredytu bankowego.
Korzyści dla dewelopera z emisji obligacji na Catalyst
Dostęp do nowego źródła finansowania – pozyskujesz środki od inwestorów bez pośrednictwa banku.
Elastyczność – sam określasz warunki emisji, oprocentowanie, terminy wykupu.
Budowanie wiarygodności i rozpoznawalności marki – Twoja spółka staje się bardziej transparentna.
Niższy koszt kapitału – dzięki notowaniom na rynku publicznym i płynności obligacji.
Promocja w środowisku inwestorów – nazwa Twojej firmy pojawia się w raportach, mediach i na stronie GPW.
Możliwość emisji kolejnych serii – udane emisje ułatwiają kolejne pozyskania kapitału.
W dłuższej perspektywie obecność na Catalyst może stać się fundamentem do dalszego rozwoju – w tym do wejścia na rynek akcji, emisji nowych serii obligacji lub współpracy z funduszami inwestycyjnymi.
Czy emisja obligacji jest dla Ciebie?
Jeśli prowadzisz firmę deweloperską, masz stabilną sytuację finansową i chcesz rozwijać kolejne projekty bez czekania na decyzje banków – emisja obligacji może być właśnie dla Ciebie.
To rozwiązanie wymaga profesjonalnego przygotowania, ale daje Ci większą niezależność, płynność i prestiż na rynku.
Zrób kolejny krok – zobacz, jak finansować projekty bezpiecznie
Większy zysk i niższe ryzyko z twoich inwestycji deweloperskich?
👉 Obejrzyj moje wideo Bezpieczne finansowanie projektów deweloperskich.
Dowiedz się:
- Co robią skuteczni deweloperzy, by realizować więcej projektów przy mniejszym ryzyku i większym zysku,
- Jak uniknąć kosztownych błędów w rozmowach z Bankami, Inwestorami i pozyskiwać kapitał szybciej i skutecznej,
- Jak zyskać przewagę nad konkurencją i utrzymywać płynność finansową nie blokując własnego kapitału.
