Zewnętrzne finansowanie inwestycji budowlanej nie ogranicza się wyłącznie do podpisania umowy z bankiem i wypłaty środków. Proces ten jest znacznie bardziej złożony, a jego istotnym elementem są m.in. rachunki powiernicze, które chronią interesy nabywców mieszkań oraz zapewniają bankowi większą kontrolę nad inwestycją. Dodatkowo, każda decyzja kredytowa wiąże się z konkretnymi kosztami, które warto zrozumieć, zanim rozpoczniesz rozmowy z instytucją finansującą.
W tym artykule wyjaśniam:
czym są rachunki powiernicze i jakie są ich rodzaje,
jak działają rachunki otwarte i zamknięte,
kto kontroluje wypłaty środków i dlaczego to ważne,
jakie są realne koszty kredytu deweloperskiego,
jakich błędów unikać przy planowaniu finansowania.
Rachunek powierniczy – co to takiego?
Rachunek powierniczy to specjalny typ rachunku bankowego, który służy do gromadzenia środków wpłacanych przez klientów kupujących mieszkania lub domy od dewelopera. Jego funkcjonowanie reguluje ustawa deweloperska z 29 kwietnia 2012 r., a głównym celem tego rozwiązania jest zwiększenie bezpieczeństwa transakcji dla nabywców nieruchomości.
W praktyce oznacza to, że pieniądze klienta nie trafiają od razu na konto dewelopera. Są one blokowane na rachunku powierniczym i uwalniane dopiero po spełnieniu określonych warunków.
Dzięki temu klient zyskuje gwarancję, że jego środki zostaną wykorzystane zgodnie z przeznaczeniem – na realizację inwestycji, a nie na inne cele. Z kolei bank, który finansuje przedsięwzięcie, może na bieżąco kontrolować jego postęp i uruchamiać kolejne transze kredytu tylko wtedy, gdy prace budowlane faktycznie posuwają się do przodu.
Może Cię również zainteresować: Kredyt deweloperski a budowa za własne środki – co się bardziej opłaca?
Otwarte i zamknięte rachunki powiernicze – czym się różnią?
Ustawodawca przewidział dwa główne modele rachunków powierniczych, które różnią się zakresem bezpieczeństwa dla klienta oraz sposobem rozliczania środków z deweloperem.
Otwarty rachunek powierniczy
To najczęściej stosowana forma rachunku. Działa na zasadzie wypłat realizowanych w transzach – zgodnie z postępem prac budowlanych. Bank kontroluje każdą fazę inwestycji i wypłaca deweloperowi pieniądze klientów w miarę realizacji kolejnych etapów budowy.
Środki są przekazywane stopniowo – po wykonaniu danego etapu,
Bank ocenia rzeczywisty postęp budowy – najczęściej poprzez inspekcję techniczną,
Rachunek jest zasilany przez klientów, którzy podpisują umowy deweloperskie i wpłacają środki w transzach.
Z punktu widzenia dewelopera otwarty rachunek powierniczy umożliwia płynne finansowanie inwestycji, ale wiąże się z koniecznością precyzyjnej kontroli ze strony banku.
Wadą tego rozwiązania z perspektywy klienta jest to, że środki mogą być przekazane deweloperowi jeszcze przed przeniesieniem własności mieszkania, co teoretycznie zwiększa ryzyko, jeśli coś pójdzie nie tak. W praktyce jednak zdecydowana większość deweloperów prowadzi swoje projekty z wykorzystaniem rachunków powierniczych otwartych.
Dołącz do mojej Społeczności Premium, gdzie znajdziesz osoby które myślą tak jak Ty. Dostęp do kapitału, Inwestorów, Ekspertów przez cały czas!
Zamknięty rachunek powierniczy
To rozwiązanie rzadziej stosowane – głównie przez większe firmy deweloperskie lub przy projektach o szczególnym charakterze. W tym modelu klient wpłaca całość środków na rachunek, ale deweloper otrzymuje je dopiero po zakończeniu budowy i przeniesieniu własności lokalu na kupującego.
Środki są blokowane aż do momentu podpisania aktu notarialnego,
Deweloper finansuje budowę w całości z kredytu bankowego i/lub kapitału własnego,
Z punktu widzenia klienta to najbezpieczniejszy model, ale dla dewelopera oznacza konieczność poniesienia większych kosztów początkowych.
Wybór rachunku powierniczego wpływa nie tylko na przepływy finansowe inwestycji, ale też na ocenę ryzyka kredytowego przez bank.
Dlatego decyzja o jego rodzaju powinna być dobrze przemyślana, a najlepiej skonsultowana z doradcą finansowym lub specjalistą od strukturyzacji projektów deweloperskich.
Spółka Celowa (SPV) w Projektach Budowlanych
Jak ograniczyć ryzyko i przygotować się na finansowanie?
Praktyczny eBook w formacie PDF → Kup tutaj
Koszty kredytu deweloperskiego – na co trzeba się przygotować?
Decydując się na kredyt deweloperski, warto mieć pełną świadomość kosztów, które wiążą się z takim finansowaniem. To nie tylko odsetki, ale również prowizje, opłaty jednorazowe i koszty obsługi transz kredytowych.
Najczęściej spotykane elementy kosztowe to:
Oprocentowanie kredytu – zazwyczaj w formule WIBOR (lub WIRON) + marża banku. Marża waha się od 2% do 6% i zależy od jakości projektu oraz oceny ryzyka.
Marża pomostowa – dodatkowa opłata do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Zwykle wynosi 1–2%.
Prowizja za uruchomienie kredytu – jednorazowy koszt pobierany przy podpisaniu umowy. Zazwyczaj mieści się w przedziale 1,5–3,5% wartości kredytu.
Prowizja za wcześniejszą spłatę – jeśli chcesz spłacić kredyt szybciej, bank może naliczyć opłatę – od 0% do 2%.
Koszty inspekcji budowlanych i transz – każda wypłata środków wymaga inspekcji technicznej, co generuje dodatkowe (choć niewielkie) koszty.
Okres kredytowania – zazwyczaj wynosi od 2 do 5 lat, przy czym pierwsze 2–3 lata to okres budowy, a kolejne lata obejmują sprzedaż i spłatę.
Zrozumienie kosztów kredytu pozwala nie tylko lepiej zaplanować strukturę finansowania, ale także uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w trakcie realizacji projektu.
Najczęstsze błędy związane z rachunkami i kosztami
W praktyce wielu deweloperów, zwłaszcza początkujących, popełnia błędy, które mogą utrudnić lub wręcz uniemożliwić skuteczne finansowanie inwestycji.
Do najczęstszych błędów należą:
Zbyt ogólne planowanie harmonogramu i kosztów – brak buforów czasowych lub niedoszacowanie kosztów realizacji,
Błędny wybór rachunku powierniczego – bez uwzględnienia charakterystyki projektu, tempa sprzedaży i oczekiwań klientów,
Brak analizy przepływów pieniężnych – czyli nieuwzględnienie, jak poszczególne transze i wpływy od klientów będą rozkładać się w czasie,
Niedoszacowanie kosztów kredytowych – brak świadomości, że niektóre prowizje lub marże mogą znacząco obciążyć budżet.
Odpowiednie przygotowanie i profesjonalna analiza pozwala uniknąć kosztownych pomyłek i zwiększa szansę na sukces inwestycyjny.
Podsumowanie
Rachunki powiernicze i koszty kredytu deweloperskiego to dwa niezwykle istotne elementy każdej inwestycji finansowanej przy udziale banku. Wpływają one zarówno na bezpieczeństwo klienta, jak i na strukturę przepływów finansowych dewelopera oraz jego zdolność kredytową.
Zanim zdecydujesz się na konkretny model rachunku czy podpiszesz umowę kredytową, warto dokładnie przeanalizować wszystkie „za i przeciw”. Uwzględnij nie tylko koszty, ale też ryzyka i tempo sprzedaży. Jeżeli masz wątpliwości lub chcesz skonsultować niektóre założenia to porozmawiajmy.
Życzę Ci samych udanych projektów!
