Czy znasz ten scenariusz?
Rozpocząłeś inwestycję, ale nie miałeś jeszcze „spiętego budżetu” na całą jej realizację. Liczyłeś, że bank szybko przyzna kredyt deweloperski. Procedury jednak się przeciągały, analitycy prosili o kolejne dokumenty, a decyzja w końcu przyszła… negatywna.
Myślałeś też, że sfinansujesz budowę z wpłat klientów. To jeden z najczęstszych błędów, popełniany głównie przez początkujących deweloperów. Środki trafiają na rachunek powierniczy i są zwalniane dopiero w miarę postępu prac – nigdy z góry. Uzależnienie cyklu budowlanego od cyklu sprzedażowego to ryzyko, które potrafi zatrzymać inwestycję w połowie drogi.
W takiej sytuacji masz zazwyczaj dwie opcje:
Wpuścić do spółki nowego wspólnika – oddajesz część udziałów, tracisz kontrolę i dzielisz się zyskiem.
Zastosować współzarząd w spółce celowej – rozwiązanie, które pozwala Ci pozyskać kapitał, zachować pełnię udziałów i kontrolę nad projektem.
Czym jest współzarząd w spółce celowej?
Współzarząd to mechanizm, który działa jak dodatkowe zabezpieczenie dla inwestora kapitałowego, a jednocześnie daje Ci dostęp do środków potrzebnych na realizację inwestycji.
Na czym polega?
Ty nadal zajmujesz się bieżącym zarządzaniem spółką,
Kluczowe operacje finansowe – przelewy, podpisywanie umów – wymagają współautoryzacji drugiej strony.
W praktyce oznacza to, że pieniądze nie mogą zostać wydane na cele niezwiązane z projektem. Masz więc finansowanie uruchamiane etapami – „z góry” na kolejne etapy budowy, tak jak w kredycie hipotecznym dla osób prywatnych.
Jak działa współzarząd krok po kroku?
Autoryzacja przelewów
Każdy przelew wymaga podpisu zarówno Twojego, jak i przedstawiciela współzarządcy. Oznacza to, że żadna większa płatność nie przejdzie bez kontroli drugiej strony. To chroni przed sytuacją, w której środki mogłyby być wykorzystane na cele niezwiązane z projektem – np. na pokrycie innych zobowiązań firmy. Dzięki temu finansujący ma pewność, że pieniądze zostaną przeznaczone wyłącznie na realizację budowy.Preliminarz kosztów
Na początku współpracy sporządza się szczegółowy dokument obejmujący wszystkie planowane wydatki: roboty budowlane, materiały, podwykonawców, koszty zarządu, a nawet zaległe płatności sprzed podpisania porozumienia dotyczącego finansowania. To daje przejrzystość i pozwala uniknąć niespodziewanych kosztów, które mogłyby rozbić budżet inwestycji.Plan robót i harmonogram
Wspólnie z finansującym ustalasz plan budowy, dzieląc inwestycję na etapy. Każdy etap ma swój zakres, koszt i termin zakończenia. Dzięki temu Twoja inwestycja staje się przewidywalna, a finansowanie jest powiązane z rzeczywistym postępem prac.Protokoły odbioru
Kolejne transze kapitału są wypłacane dopiero po zatwierdzeniu zakończonego etapu budowy. Protokół odbioru to formalne potwierdzenie, że prace zostały wykonane zgodnie z planem. To zwiększa zaufanie inwestora i zapewnia Ci płynność finansową w trakcie realizacji.Bezciężarowe wyłączenia spod hipoteki
To narzędzie, które sprawia, że lokale można sprzedawać klientom finansującym zakup kredytem hipotecznym. Współzarządca wystawia akty notarialne, które uwalniają poszczególne mieszkania spod zabezpieczenia hipotecznego. Dzięki temu klienci bez problemu uzyskują kredyt, a ty realizujesz sprzedaż zgodnie z planem.Indywidualne umowy
Nie ma jednego sztywnego wzoru współzarządu. Każda umowa jest tworzona i negocjowana osobno – dopasowana do Twojego projektu, jego skali i sytuacji finansowej. To ogromna przewaga nad bankami, gdzie procedury są nieelastyczne i identyczne dla wszystkich.
Spółka Celowa (SPV) w Projektach Budowlanych
Jak ograniczyć ryzyko i przygotować się na finansowanie?
Praktyczny eBook w formacie PDF → Kup tutaj
Najważniejsze korzyści dla Ciebie jako dewelopera
Brak konieczności wyłącznie twardego zabezpieczenia
Banki wymagają dodatkowych hipotek, zastawów czy osobistych gwarancji. Współzarząd eliminuje ten problem. Nie musisz zastawiać innych aktywów ani ryzykować majątkiem osobistym. To rozwiązanie szczególnie ważne dla deweloperów, którzy dopiero rozwijają swoją działalność.
Szybki czas realizacji
Całość procesu pozyskania finansowania można przeprowadzić w 2–3 tygodnie. Dla porównania – procedury bankowe często ciągną się miesiącami. Kiedy budowa stoi, każdy dzień zwłoki generuje straty. Tu zyskujesz czas i płynność, które decydują o sukcesie inwestycji.
Zachowanie pełnej kontroli i udziałów
Alternatywą dla „ratowania” płynności inwestycji często jest wpuszczenie wspólnika, co wiąże się z utratą części zysków i wpływu na decyzje strategiczne. Współzarząd pozwala Ci zachować 100% udziałów w spółce celowej i pełnię decyzyjności, przy jednoczesnym dostępie do dodatkowego kapitału.
Elastyczne uruchamianie środków
Kapitał wypłacasz w transzach dokładnie wtedy, gdy jest potrzebny. Odsetki naliczane są wyłącznie od faktycznie uruchomionej kwoty, a nie od całego limitu. Od kwoty przyznanego limitu płacisz jednorazową prowizję. To rozwiązanie, które pozwala zoptymalizować koszty finansowania.
Wiarygodność wobec banków i klientów
Dzięki mechanizmowi wyłączeń spod hipoteki Twoi klienci bez problemu uzyskają kredyty hipoteczne na zakup mieszkań. To zwiększa tempo sprzedaży i poprawia Twoją pozycję na rynku. Jednocześnie banki patrzą na taki model jako na bezpieczny i uporządkowany.
Ważne jest również, żebyś na hipotekę nie wpisywał inwestora prywatnego. To może bowiem skutecznie zablokować możliwości zakupu lokali przez Klientów za kredyt hipoteczny. Taka osoba prywatna na hipotece jest traktowana przez banki jako bardzo ryzykowna relacja prawno-biznesowa.
To samo dotyczy ryzyka wycofania się inwestora prywatnego z projektu. Byłem już światkiem sytuacji, kiedy inwestor prywatny zdecydował się wyjść z inwestycji przed czasem. W przypadku Partnera instytucjonalnego nie ma takiego zagrożenia.
Najważniejsze korzyści dla strony finansującej
Transparentność
Każdy wydatek jest powiązany z preliminarzem i harmonogramem. To porządkuje finanse i minimalizuje ryzyko pomyłek czy nadużyć. Zarówno Ty jaki i finansujący zyskujecie pewność, że projekt będzie zrealizowany zgodnie z planem i budżetem. Najpierw bowiem umówiliście się na określone warunki współpracy, a następnie je realizujecie.
Indywidualne dopasowanie
Współzarząd nie jest sztywną ramą. Umowy można negocjować i dostosowywać do specyfiki Twojego projektu. Dzięki temu rozwiązanie działa zarówno przy mniejszych inwestycjach, jak i przy dużych projektach wieloetapowych.
Zabezpieczenie środków
Dzięki zabezpieczeniu udzielanych środków na etapie uruchamiania przelewów strona finansująca ma bieżącą kontrolę nad realizowaną inwestycją. Dochodzenia roszczeń z hipoteki, to długotrwała i kosztowna procedura i najlepiej, żeby do niej w ogóle nie dochodziło. Działanie prewencyjne, czyli bieżący monitoring przepływów finansowych ma to zagwarantować.
Współzarząd nie jest sztywną ramą. Umowy można negocjować i dostosowywać do specyfiki Twojego projektu. Dzięki temu rozwiązanie działa zarówno przy mniejszych inwestycjach, jak i przy dużych projektach wieloetapowych.
Może Cię również zainteresować: Wyższa rentowność i niższe ryzyko z twoich inwestycji
Plusy i minusy stosowania współzarządu
Plusy:
- szybki dostęp do finansowania (2–3 tygodnie),
- brak konieczności wyłącznie twardych zabezpieczeń,
- zachowanie struktury właścicielskiej i pełnej kontroli,
- elastyczne wypłaty transz i niższe koszty niż sprzedaż z dużym rabatem,
- niższe koszty niż oddanie udziałów i podzielenie się zyskiem z kolejnym wspólnikiem,
- większa wiarygodność wobec klientów i banków,
- zachowanie ciągłości realizacji inwestycji i niwelowanie opóźnień,
- przejrzystość finansowa dzięki preliminarzowi i planowi robót.
Minusy:
- wymóg współautoryzacji przelewów – nie masz pełnej swobody przy dysponowaniu środkami,
- konieczność przygotowania szczegółowej dokumentacji projektu (preliminarz kosztów, plan robót),
- wprowadzenie dodatkowej kontroli do spółki możesz postrzegać jako ograniczenie swobody decyzyjnej,
- wyższe koszty niż finansowania niż w przypadku klasycznego kredytu deweloperskiego.
W praktyce jednak minusy są ceną za bezpieczeństwo i dostęp do kapitału. A w sytuacji, gdy stoisz przed ryzykiem zatrzymania inwestycji, współzarząd często okazuje się jedynym sensownym rozwiązaniem.
Podsumowanie
Współzarząd w spółce celowej to narzędzie, które daje Ci coś, co w biznesie deweloperskim jest bezcenne: czas, bezpieczeństwo i pełną kontrolę nad projektem. Brak konieczności twardych zabezpieczeń oraz ekspresowe tempo wdrożenia i transparentne zasady czynią z niego realną alternatywę wobec klasycznego finansowania bankowego. To też realna alternatywa do wprowadzania nowego wspólnika.
Jeśli właśnie stoisz przed problemem spięcia budżetu albo szukasz kapitału na kolejne etapy swojej inwestycji – rozważ to rozwiązanie.
👉 Umów się na bezpłatną (30 min) konsultację 1:1, podczas której przeanalizujemy Twój projekt i udzielę Ci kilku wskazówek.
